土地の評価区分

相続税や贈与税の計算をする際に、土地を医所有していれば土地の評価額を出す必要が

あります。土地といっても色々な種類があります。種類のことを地目と言っていますが、

これは不動産の登記の際の地目と同じです。

宅地 建物の敷地及びその維持若しくは効用を果たすために必要な土地

田 農耕地で用水を利用して耕作する土地

畑 農耕地で用水を利用しないで耕作する土地

山林(保安林を含む)耕作の方法によらないで竹木の生育する土地

原野 耕作の方法によらないで雑草、かん木類の生育する土地

牧場 家畜を放牧する土地

池沼 かんがい用水でない水の貯留池

鉱泉地 鉱泉(温泉を含む)の湧出口及びその維持に必要な土地

雑種地(墓地、境内地、運河用地、水道用地、用悪水路、ため池、堤、井溝、公衆用道路、

    公園)

となっています。

 

土地の上にある権利の評価上の区分

土地には様々な権利がついていることがあります。

民法やその他の法律で定められている権利はいろいろありますが、その中でも

税法では、土地の上にある権利として以下の区分に分け評価をします。

 

地上権:他人の土地の上に工作物、竹木を所有するため、土地を利用する権利

区分地上権:工作物を所有するため、地上地下の範囲を定めて設定される地上権

永小作権:小作料を払って他人の土地において耕作又は牧畜をする権利

区分地上権に順ずる地役権:他人の土地に自己の土地の便益に供する権利

            電力会社が電線を他人の土地の上に通す場合に使います

借地権:建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権

定期借地権:期間を定め、契約の更新、建物の買取の請求をしない借地権

耕作権:耕作料を払って他人の土地において耕作又は牧畜をする権利

温泉権:温泉源を利用する権利

賃借権:賃借人が目的物を使用収益する権利

占用権:道路、都市公園の占用許可に基く経済的利益を生ずる権利

 

に分けて評価を行うことになっています。

 

宅地の評価

宅地の評価は、原則として

路線価・・・・市街地的形態を形成する地域にある宅地

倍率方式・・・路線価以外の宅地

の区分で評価します。

原則、なので例外があります。

例外は、税務署長が評定する、や、国税庁長官の指示を受けて評価する、となっています。

 

路線価や倍率は国税庁から公表されています。ネットが広まる以前は、税務署の窓口に

路線価図が置かれていましたが、今では専用のサイトで見ることができます。

一度、出身地の田舎の路線価を調べてみることをお勧めします。路線価があればいいの

ですが、ない場合には少々寂しい気持ちになるかもしれません。その場合は気を取り直して

倍率方式で評価します。

 

路線価方式による宅地の評価

路線価を使って土地の評価をする場合には路線価図等からその地域がどのような地区に区分

されているのかを見る必要があります。これには、

ビル街地区

高度商業地区

繁華街地区

普通商業・併用住宅地区

普通住宅地区

中小工場地区

大工場地区

があります。

具体的に計算をする際に、補正率を乗じて計算する場面が多々出てきます。その際に

これがわかっていないと、どの補正率を乗じたらいいのかわからなくなります。

これは路線価図を見ると数字を囲っている印とその上の地区名を参照すればわかるように

なっています。

 

路線価とは

路線価とは路線の価格のことをいいます。

同じ価格であろうと考えられる一連の宅地が面している路線(道路)の中央部分の宅地

としての標準的な1uあたりの価格のことです。

なぜ路線を基準にするのかは、日本は道を中心に発達してきたことが影響しているから

だと思います。

 

路線価は毎年、売買実例価格、精通者意見価格、公示価格の範囲内で国税局長が評定します。

これは実勢価格のおおむね8割とされています。

この他に、公示地価、基準地価、固定資産税評価額があります。

このうち固定資産税評価額は実勢価額のおおむね7割とされています。

 

土地の一方向だけが路線価道路に面している場合

都市の住宅地(宅地)ではよく見かけるものです。

土地の一方向だけに路線価があり、両横と後ろは他人の土地、というものです。

この場合の評価額の計算は一番単純で、

正面路線価 × 奥行価格補正率 = 1uあたりの価額

1uあたりの価額 × 土地の面積

となります。

例えば土地が280uで、正面路線価が170千円とします。

正面の路線価がある道路から土地の奥行きが35mとします。

地域の地区区分は普通住宅地区とします。

そうしますと、

170,000円 × 0.93  = 158,100円

158,100円 × 280u = 44,268,000円

が土地の評価額となります。

これは相続税を計算する際の土地の評価額ですので、実際の更地などのの売値はもう少し

高くなると思います。

 

土地の前と横に路線価がある場合(角地)

家の前と横に路線価がある道路をもつ土地があります。

この場合、どちらかを正面、どちらかを側方として2つの路線価を使って土地の

評価を行います。

土地の北側の路線価が180千円、南北35m、

土地の西側の路線価が150千円、東西14mの土地とします。

普通住宅地区として奥行価格補正を行うと、

180,000円 × 0.93 = 167,400円

150,000円 × 1.00 = 150,000円

となり、高い方の北側が正面、西側が側方となります。

側方の道路に側方路線影響加算率を掛けます。

150,000円 × 0.03 = 4,500円

これを正面の価額に加えると

167,400円 + 4,500円 = 171,900円

となります。

これがこの土地の1uあたりの評価額となります。よって、

171,900円 × 490u(35m×14m)= 84,231,000円

がこの土地の評価額となります。

 

この例では十字路の角の土地として角地としての計算を行いましたが、L字の内側の角にある

土地は準角地として側方路線影響加算率が小さくなります。(住宅地の倍は0.03→0.02)

角地と準角地では、便利さが違ってきますので角地の方が通常の価格も評価額も通常は高く

なります。

 

土地の前と横に路線価がある場合(準角地)

家の前と横に路線価がある道路をもつ土地があります。1本の道路が曲がって土地の

前と横に道路ができている土地で、その内側の曲がった角にある場合の土地の評価額

を出してみます。

この場合、どちらかを正面、どちらかを側方として2つの路線価を使って土地の

評価を行います。

土地の北側の路線価が180千円、南北35m、

土地の西側の路線価が150千円、東西14mの土地とします。

普通住宅地区として奥行価格補正を行うと、

180,000円 × 0.93 = 167,400円

150,000円 × 1.00 = 150,000円

となり、高い方の北側が正面、西側が側方となります。

側方の道路に側方路線影響加算率を掛けます。ここでは前期の角地と違い準角地

での側方路線影響加算率を使います。

150,000円 × 0.02 = 3,000円

これを正面の価額に加えると

167,400円 + 3,000円 = 170,400円

となります。

これがこの土地の1uあたりの評価額となります。よって、

170,400円 × 490u(35m×14m)= 83,496,000円

がこの土地の評価額となります。

 

角地と準角地では、便利さが違ってきますので角地の方が通常の価格も評価額も通常は高く

なります。

 

土地の前と後ろに路線間がある土地

土地の前と後ろ、と書きましたが、右と左でもこれにあたります。

玄関方向が前、というものでもありません。路線価がある道路に挟まれている、ということです。

路線価道路に挟まれているので土地の価値は高いと思われるので正面の路線価に多少の加算を

することになります。これが二方路線影響加算というものです。

・正面路線価400千円

・裏面路線価380千円

・普通住宅地区

・土地の奥行30m

・土地の面積450u

とします。

 

まず奥行価格補正を行います。

奥行きは同じですので路線価が高い方が正面となるので400千円を正面として計算します。

400,000円 × 0.95 = 380,000円

裏面の路線価に奥行価格補正率と二方路線影響加算率を掛け二方路線影響加算額を出します。

普通住宅地区の二方路線影響加算率は0.02なので

380,000円 × 0.95 × 0.02 = 7,220円

となります。

1uの土地の評価額は

380,000 + 7,220円 = 387,220円

となり

土地の全体の評価額は、

387,220円 × 450u = 174,249,000円

 となります。

 

三方面に路線価がある土地の評価

土地の三方面を路線価がある道路に囲まれた土地があります。

この土地の評価額の出し方は、側方路線価影響加算を使用して計算することになります。

これだけではよくわかりませんので計算例を示します。

ここでも路線価×奥行価格補正率が高い路線価面が正面になります。

 

正面(北)路線価400千円

側面(東)路線価390千円

側面(西)路線価380千円

東西35m

南北14m

普通商業・併用住宅地区

とします。

 

まず正面路線価 × 奥行価格補正率を計算します。

400,000円 × 1.00 = 400,000円

 

次に側方路線価 × 奥行価格補正率 × 側方路線影響加算率を計算します。

390,000円 × 0.97 × 0.08= 30,264円

380,000円 × 0.97 × 0.08= 29,488円

 

上記の合計に面積を掛けて評価額を計算します。

( 400,000円 + 30,264円 + 29,488円 )

×(35×14) = 225,278,480円

 

四方に路線価がある土地の評価

土地の四方面を路線価がある道路に囲まれた土地があります。

この土地の評価額の出し方は、側方路線価影響加算と二方路線価影響加算を併用

して計算することになります。これだけではよくわかりませんので計算例を示します。

 ここでも路線価×奥行価格補正率が高い路線価面が正面になります。

 

正面(北)路線価400千円

側面(東)路線価390千円

側面(西)路線価380千円

裏面(南)路線価370千円

東西35m

南北14m

普通商業・併用住宅地区

とします。

 

まず正面路線価 × 奥行価格補正率を計算します。

400,000円 × 1.00 = 400,000円

 

次に側方路線価 × 奥行価格補正率 × 側方路線影響加算率を計算します。

390,000円 × 0.97 × 0.08= 30,264円

380,000円 × 0.97 × 0.08= 29,488円

 

次に裏面路線価 × 奥行価格補正率 × 二方路線影響加算率を計算します。

370000円 × 1.00 × 0.05 = 18,500円

 

上記の合計に面積を掛けて評価額を計算します。

( 400,000円 + 30,264円 + 29,488円 + 18,500円 )

×(35×14) = 234,343,480円

 

不整形地の評価 その1

不整形地1.png

不整形地と書きましたが、正方形、長方形でない土地は全て不整形地となります。

図の左ような不整形地は、右のような3つの整形地に分けることができます。

この不整形地の評価額を出すには右のようにX・Y・Zに分けて合計すればいいように

も思いますが少々異なります。

まず、X・Y・Zの奥行価格補正後の評価額を出します。

X地

200,000円 × 1.00 ×  60u = 12,000,000円

Y地

200,000円 × 0.97 ×  40u =  7,760,000円

Z地

200,000円 × 1.00 × 120u = 24,000,000円

 

次に、土地全体が整形地(正方形・長方形)に入るような形を考えると、緑色の部分

(かげ地)を加えると全体として長方形の整形地(想定整形地)になることが考えら

れます。この緑色の部分の面積は100uとなるので想定整形地に占めるかげ地の

部分の割合を出します。

かげ地割合 = ( 想定整形地  − 不整形地の地積 ) ÷ 想定整形地の地積

      = ( 320− 220 ) ÷ 320 = 0.3125

かげ地割合が出ましたので、不整形地補正率表に当てはめて補正率を求めると

0.90( 普通住宅地区・A・かげ地割合30%以上 )となります。

これをX・Y・Zの地積の合計に掛けます。

不整形地評価額

( 12,000千円 + 7,760千円 + 24,000千円 ) × 0.90

= 39,384,000円

となります。

 

不整形地の評価2

不整形地2.png 

これから計算する方法はいろいろな形の土地に使えると思います。

まず、不整形地を囲むように長方形又は正方形になる想定整形地を書きます。

不整形地の面積は登記簿から出します。この面積を間口距離で割り、計算上の奥行距離

というものを出します。

 480u ÷ 20m = 24m(計算上の奥行距離)

ここで想定整形地の奥行距離と比較し、これよりも想定上の奥行距離が短いことを確認

します。

 24m(計算上の奥行距離) < 30m(想定整形地の奥行距離)  ・・・ OK

(もし間口距離が15mとすると計算上の奥行距離は32mとなりますが、想定整形地の

奥行距離が30mなのでこの場合の計算上の奥行距離は30mとして計算します。)

 奥行距離24m → 奥行価格補正率 0.97

200,000円 × 0.97 = 194,000円 ・・・ 1u当たりの価額

 

次に不整形地補正率を出します。

かげ地割合 = ( 900u − 480u ) ÷ 900u ≒ 0.4666

 → 不整形地補正率 0.82

 

 この土地の評価額は、

 194,000円 × 480u × 0.82 = 76,358,400円

となります。

 

不整形地の評価3

不整形地3.png 

 

 

・ この方法は、求める不整形地に近似する整形地を求め、その近似整形地をもとに

 求めた価額に、不整形地補正率を乗じて評価します。

・上の図のように、不整形地に近い形の長方形又は正方形の近似した整形地を設定

 できる場合には、以下の方法により評価額を求めることができます。

・近似整形地は、不整形地と概ね同じ面積となるように求めます。

 

1、 奥行価格補正率

  近似整形地の奥行が25m、普通住宅地区、より奥行価格補正率は0.97となります。

2、近似整形地の奥行価格補正後の評価額

  200,000円 × 0.97 = 194,000円

3、かげ地割合

  ( 想定整形地の地積 − 不整形地 ) ÷ 想定整形地の地積 で求めます。

  ここでは、( 600u − 450u ) ÷ 600u = 25%

4、不整形地補正率

  地区区分、地積区分、かげ地割合をもとに、不整形地補正率表に当てはめ求めます。

  ここでは、0.92となります。

5、不整形地の評価額

  上記2 × 450u × 0.92 = 80,316,000円

  となります。

 

 

 

不整形地の評価4

不整形地4.png 

 上の図のような不整形地を評価する場合、近似整形地を求め、隣接する整形地とを

合わせて全体の整形地の価額を計算してから、隣接する整形地の価額を全体の整形地

の価額から差し引く、という方法で不整形地の評価を出します。

 まず、近似整形地380uと隣接整形地120uの合計の500uの評価額を

計算し、そこから隣接整形地120uの価額を差し引きます。

 

1、近似整形地と隣接整形地を併せた奥行価格補正率

 奥行距離18m、普通住宅地区、より1.0となります。

2、近似整形地と隣接整形地を併せた評価額

  近似整形地380u + 隣接整形地 120u = 500u

  路線価150,000円 × 500u × 1.0 = 75,000,000円

3、隣接する整形地の奥行価格補正率

  奥行距離12m、普通住宅地区、より1.0となります。

4、隣接する整形地の評価額

  150,000円 × 120u × 1.0 = 18,000,000円

5、近似整形地1uあたりの評価額

  75,000,000 − 18,000,000円 = 57,000,000円

  57,000,000円 ÷ 380u = 150,000円

  ( ここでは数字の設定上、路線価と同じ価額となっています。)

6、かげ地割合を出します

  ( 想定整形地 − 不整形地 ) ÷ 想定整形地 で出します。

  ( 550u − 380u ) ÷ 550u = 170/550

                         = 0.309・・

7、不整形地補正率を出します

  地積区分表、普通住宅地区、不整形地補正率表、かげ地割合より、093となります。

8、評価額は

  150000円 × 380u × 0.93 = 53,010,000円

となります。